Kontakt Allan Munk vedr. identificering af investorer til bolig- og erhvervsprojekter samt markeds- og feasibility-analyse som grundlag for hotelprojekter.
Kontakt Jannik Nyrop vedr. kommunal investeringsstrategi og og strategisk rådgivning.
Kontakt Brian Gardner Mogensen vedr. absorbering, byggeretsvurdering, cash-flow vurdering og effektanalyse
I Realise er fokus altid på realiserbarhed. Byudviklingsprojekter skal kunne omsættes, hvorfor vores fokus er på efterspørgslen i markedet.
Når der planlægges for nye bydele eller nye arealer er en væsentlig præmis hvilken absorberingsevne, der er i markedet efter m2 til typer af boliger – f.eks. eje- versus lejeboliger – parceller, tæt-lav rækkehuse eller etageejendomme – eller m2 til erhverv. Det handler ofte om at finde den realiserbare balance mellem lokale politiske ønsker til by- og arealudvikling og den konkrete efterspørgsel i markedet.
I Realise sikrer vi, at projekterne kan omsættes i markedet.
De “rigtige” byudviklingsprojekter tiltrækker investorer
De “rigtige” byudviklingsprojekter tiltrækker investeringer. Investeringer er forudsætningen for at byudviklingsprojektet kan omsættes i markedet. Nye byudviklingsprojekter skaber bosætning, som er grundlaget for et øget et kommunalt skattegrundlag. I Realise har vi de sidste 5 år skabt grundlaget for en lang række investeringer i by- og arealudvikling Danmark. Og det fortsætter vi med.
De “rigtige” byudviklingsprojekter, er de projekter der kan realiseres. Drømme er gode at have, men projekter til virkeligheden er som med “fugle i hånden” modsat “fugle på taget”. Dette gælder uanset vi taler investeringer i boligområder og/eller erhvervsområder eller ny overnatningskapacitet som f.eks. hotelprojekter, ferielejligheder, sommerhuse m.v.
Partner i Realise Brian Gardner Mogensen siger:
“Når der er tale om kommercielle boliginvesteringer er der i sidste ende kun en ting der tæller, og det er projektets rentabilitet og afkast. I Realise er vi specialister i at analysere og beregne byudviklingsprojekters forventede rentabilitet. Formålet er, at reducere risko for fejlinvesteringer i forhold til omsætning og afkast for investorerne. Det handler både om markedsforhold generelt i den enkelte kommune samt prissætningen i markedet på byggeretter i dagens situation. Derudover handler det om at kunne se ind i fremtiden på de forhold som påvirker markedet på på den korte bane. Forhold der både kan være politiske i form af rammevilkår og forhold der handler om konkurrencesituationen i markedet”.
Brian Gardner Mogensen ved Nordre Havnekaj i Kerteminde. Realise har udarbejdet absorberingen som grundlag for udviklingen af havneområdet i Kerteminde med nye boliger.
Uvildige data er afgørende
Investorerne efterspørger uvildige data der afspejler virkeligheden i det pågældende investeringsområde. Der investeres ikke med følelser, men med fokus på rentabilitet og afkast. Der efterspørges med andre ord ikke data der afspejler ønsker eller drømme om en bestemt udvikling.
Brian Gardner Mogensen siger:
“Virkeligheden skal opfattes som det tætteste vi kommer på sandheden. Hvordan er udbuddet af boliger og typer af boliger hvordan forventes udbuddet af boliger og typer af boliger at udvikle sig? Hvordan er efterspørgslen af boliger og hvordan forventes efterspørgslen efter boliger at udvikle sig? Herunder hvordan er konkurrencesituationen og hvordan forventes denne at udvikle sig det pågældende sted.”
Lokalplaner med det rigtige indhold
Når det handler om arealudlæg er balancen mellem politik og marked vigtig. For er arealudlæg udtryk for den udvikling kommunen godt kunne tænke i det pågældende område? Og/eller er arealudlæg udtryk for den udvikling, der kan realiseres og dermed et udtryk for hvad markedet vil efterspørge i det pågældende område?
Dette gør sig gældende for alle typer af udviklingsprojekter f.eks. udvikling af barmarksområder til boligområder og/eller kombinerede boligområder med andele til kontorerhverv og detailhandel, transformation af tidligere industrielle områder f.eks. erhvervshavne til nye bydele med boliger, kontorerhverv og detailhandel. Det kan være områder til hotelprojekter ligesom det kan være udlæg af nye områder til erhvervsudvikling.
Brian Gardner Mogensen siger:
“Nogen gange kan der være lighedstegn mellem svarene på de to spørgsmål. Når dette er tilfældet, er det udtryk for, at forarbejdet er gennemført tæt på optimalt og markedet er taget i regning. Dette sikrer et alt andet lige bedre udgangspunkt for realisering af den ønskede udvikling.
Omvendt støder vi også på arealudlæg hvor markedets efterspørgsel ikke er taget i regning. Arealudlæg hvor lokalplanerne har et indhold hvor politiske drømme om en bestemt udvikling er styrende og hvor efterspørgslen ikke er undersøgt.
Her opstår problemet, når vi er fremme ved målstregen og salget af byggeretter ikke lykkedes. Med andre ord når udviklere og investorer ikke viser interesse for projektet. Det er ærgerligt og fører som oftest til at tiden skal rulles tilbage og den manglende viden skal tilvejebringes så lokalplanen kan få det “rigtige indhold”.
Set fra min stol er en lokalplan med det “rigtige indhold” lig med en lokalplan der kan realiseres. En lokalplan der ikke kan realiseres er omvendt lig med spild af tid“.
Vil du vide mere?
For mere info kontakt:
Partner Brian Gardner Mogensen på mobil 60522561 eller e-mail: [email protected]
Er lokalplanen et udtryk for den udvikling kommunen godt kunne tænke i det pågældende område? Og/eller er lokalplanen udtryk for den udvikling, der kan realiseres og dermed et udtryk for hvad markedet vil efterspørge i det pågældende område? Er der tale om lokaleplaner til virkeligheden eller er der tale om lokalplaner til reolen? Adm. direktør og partner i Realise Brian Gardner Mogensen løfter lidt af sløret for hans erfaringer med lokalplaner.
Hvad er en lokalplan?
Kort fortalt har lokalplaner har til formål at styre den fremtidige udvikling i et område. F.eks. hvordan området må anvendes, valg af materialer og udseende, placering og omfang af bebyggelse, veje, friarealer.
Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri.
Byrådet er ligeledes forpligtiget til at lave en lokalplan når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når det ønskes at overføre arealer fra landzone til byzone.
Lokalplanen er samtidig et demokratisk element, der sikrer at borgerne og byrådet har mulighed for, at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed.
Realise møder lokalplaner i arbejdet med konkrete udviklingsprojekter. Det kan f.eks. være udviklings barmarksområder til boligområder og/eller kombinerede boligområder med andele til kontorerhverv og detailhandel. Transformation af tidligere industrielle områder f.eks. erhvervshavne til nye bydele med boliger, kontorerhverv og detailhandel. Det kan være områder til hotelprojekter ligesom det kan være udlæg af nye områder til erhvervsudvikling.
Dilemma mellem politik og marked
Et velkendt dilemma som vi ofte støder på i vores arbejde med konkret projektudvikling og tiltrækning af investeringer til by- og arealudviklingsprojekter.
Nogen gange kan der være lighedstegn mellem svarene på de to spørgsmål. Når dette er tilfældet, er det udtryk for, at forarbejdet er gennemført tæt på optimalt og markedet er taget i regning. Dette sikrer et alt andet lige bedre udgangspunkt for realisering af den ønskede udvikling, siger adm. direktør og partner i Realise Brian Gardner Mogensen.
Omvendt støder vi også på lokalplaner hvor markedets efterspørgsel ikke er taget i regning. Lokalplaner med et indhold hvor politiske drømme om en bestemt udvikling er styrende og hvor efterspørgslen ikke er undersøgt.
Her opstår problemet, når vi er fremme ved målstregen og salget af byggeretter ikke lykkedes. Med andre ord når udviklere og investorer ikke viser interesse for projektet. Det er ærgerligt og fører som oftest til at tiden skal rulles tilbage og den manglende viden skal tilvejebringes så lokalplanen kan få det “rigtige indhold”, siger Brian Gardner Mogensen.
Set fra min stol er en lokalplan med det “rigtige indhold” lig med en lokalplan der kan realiseres. En lokalplan der ikke kan realiseres er omvendt lig med “spil af tid”, siger Brian Gardner Mogensen.
Er lokalplanen til virkeligheden eller er den til reolen?
Brian Gardner Mogensen fortsætter:
Karikeret og meget forenklet kan man spørge om lokalplanen er til reolen eller om lokalplanen er til virkeligheden? Jeg forudsætter, at alle lokalplaner er til virkeligheden og der er et politisk ønske om at lokalplanen skal kunne realiseres.
Det betyder, at det første spørgsmål der bør stilles i arbejdet med lokalplaner er. Hvad kan det pågældende område? Med andre ord vil der være efterspørgsel efter f.eks. 100 nye ejerboliger i en tæt-lav konstruktion eller vil der være efterspørgsel efter 100 nye lejeboliger i etagebyggeri? Vil der være efterspørgsel efter seniorboliger. Eller vil der være efterspørgsel efter at udvikle området til en kombination af kontorerhverv, detailhandel og boliger? Spørgsmål som er helt afgørende at kunne svare på, hvis en udvikling skal realiseres.
Absorberingen bliver dermed et vigtigt element i det arbejde der i sidste ende fører frem til en konkret lokalplan, der skal kunne realiseres. Spørgsmålet er. Hvad efterspørger markedet?
Dette gør sig også gældende de steder hvor man i kommunen overvejer at ændre i kommuneplanens rækkefølgeplan for hvilke områder der skal udvikles i hvilken rækkefølge. For markedet er naturligvis ikke en statisk størrelse men derimod en dynamisk størrelse slutter Brian Gardner Mogensen.
