I Realise er fokus altid på realiserbarhed. Byudviklingsprojekter skal kunne omsættes, hvorfor vores fokus er på efterspørgslen i markedet.

Når der planlægges for nye bydele eller nye arealer er en væsentlig præmis hvilken absorberingsevne, der er i markedet efter m2 til typer af boliger – f.eks. eje- versus lejeboliger – parceller, tæt-lav rækkehuse eller etageejendomme – eller m2 til erhverv. Det handler ofte om at finde den realiserbare balance mellem lokale politiske ønsker til by- og arealudvikling og den konkrete efterspørgsel i markedet.

I Realise sikrer vi, at projekterne kan omsættes i markedet.

De “rigtige” byudviklingsprojekter tiltrækker investorer

De “rigtige” byudviklingsprojekter tiltrækker investeringer. Investeringer er forudsætningen for at byudviklingsprojektet kan omsættes i markedet. Nye byudviklingsprojekter skaber bosætning, som er grundlaget for et øget et kommunalt skattegrundlag. I Realise har vi de sidste 5 år skabt grundlaget for en lang række investeringer i by- og arealudvikling Danmark. Og det fortsætter vi med.

De “rigtige” byudviklingsprojekter, er de projekter der kan realiseres. Drømme er gode at have, men projekter til virkeligheden er som med “fugle i hånden” modsat “fugle på taget”. Dette gælder uanset vi taler investeringer i boligområder og/eller erhvervsområder eller ny overnatningskapacitet som f.eks. hotelprojekter, ferielejligheder, sommerhuse m.v.

Partner i Realise Brian Gardner Mogensen siger:

“Når der er tale om kommercielle boliginvesteringer er der i sidste ende kun en ting der tæller, og det er projektets rentabilitet og afkast. I Realise er vi specialister i at analysere og beregne byudviklingsprojekters forventede rentabilitet. Formålet er, at reducere risko for fejlinvesteringer i forhold til omsætning og afkast for investorerne. Det handler både om markedsforhold generelt i den enkelte kommune samt prissætningen i markedet på byggeretter i dagens situation. Derudover handler det om at kunne se ind i fremtiden på de forhold som påvirker markedet på på den korte bane. Forhold der både kan være politiske i form af rammevilkår og forhold der handler om konkurrencesituationen i markedet”.

Uvildige data er afgørende

Investorerne efterspørger uvildige data der afspejler virkeligheden i det pågældende investeringsområde. Der investeres ikke med følelser, men med fokus på rentabilitet og afkast. Der efterspørges med andre ord ikke data der afspejler ønsker eller drømme om en bestemt udvikling.

Brian Gardner Mogensen siger:

“Virkeligheden skal opfattes som det tætteste vi kommer på sandheden. Hvordan er udbuddet af boliger og typer af boliger hvordan forventes udbuddet af boliger og typer af boliger at udvikle sig? Hvordan er efterspørgslen af boliger og hvordan forventes efterspørgslen efter boliger at udvikle sig? Herunder hvordan er konkurrencesituationen og hvordan forventes denne at udvikle sig det pågældende sted.”

Lokalplaner med det rigtige indhold

Når det handler om arealudlæg er balancen mellem politik og marked vigtig. For er arealudlæg udtryk for den udvikling kommunen godt kunne tænke i det pågældende område? Og/eller er arealudlæg udtryk for den udvikling, der kan realiseres og dermed et udtryk for hvad markedet vil efterspørge i det pågældende område?

Dette gør sig gældende for alle typer af udviklingsprojekter f.eks. udvikling af barmarksområder til boligområder og/eller kombinerede boligområder med andele til kontorerhverv og detailhandel, transformation af tidligere industrielle områder f.eks. erhvervshavne til nye bydele med boliger, kontorerhverv og detailhandel. Det kan være områder til hotelprojekter ligesom det kan være udlæg af nye områder til erhvervsudvikling.

Brian Gardner Mogensen siger:

“Nogen gange kan der være lighedstegn mellem svarene på de to spørgsmål. Når dette er tilfældet, er det udtryk for, at forarbejdet er gennemført tæt på optimalt og markedet er taget i regning. Dette sikrer et alt andet lige bedre udgangspunkt for realisering af den ønskede udvikling.

Omvendt støder vi også på arealudlæg hvor markedets efterspørgsel ikke er taget i regning. Arealudlæg hvor lokalplanerne har et indhold hvor politiske drømme om en bestemt udvikling er styrende og hvor efterspørgslen ikke er undersøgt.

Her opstår problemet, når vi er fremme ved målstregen og salget af byggeretter ikke lykkedes. Med andre ord når udviklere og investorer ikke viser interesse for projektet. Det er ærgerligt og fører som oftest til at tiden skal rulles tilbage og den manglende viden skal tilvejebringes så lokalplanen kan få det “rigtige indhold”.

Set fra min stol er en lokalplan med det “rigtige indhold” lig med en lokalplan der kan realiseres. En lokalplan der ikke kan realiseres er omvendt lig med spild af tid“.

Vil du vide mere?

For mere info kontakt:

Partner Brian Gardner Mogensen på mobil 60522561 eller e-mail: [email protected]

På trods af COVID19 situationen arbejder Realise videre at skabe grundlaget for fremtidens investeringer i by- og arealudvikling, infrastruktur/mobilitet og turisme

Forbrug og investeringer afgørende for dansk økonomi

Der er to forhold, der spiller afgørende ind på, hvordan vores økonomi vil udvikle sig efter COVID19 og nedlukningen af Danmark og store dele af verden. Det ene forhold er, hvordan vi som forbrugere vælger at agere? Vil vi bruge penge som før COVID19 eller vil vi holde igen? Det andet forhold er hvordan investorerne vil agere? Vil der blive investeret som før COVID19 eller vil foden blive placeret på bremsen? Dette gælder uanset der er tale om private eller institutionelle investorer (kapitalfonde, pensionskasser m.v.). For så vidt gælder de offentlige investeringer, må vi forvente, at der bliver trykket på speederen ud fra et politisk ønske om at hjælpe dansk økonomi på vej.

Når det er sagt afhænger udviklingen i dansk økonomi efter COVID19 i særdeleshed også af den globale økonomis udvikling. Ikke mindst i de lande vi eksporterer til som Tyskland, Sverige, Storbritannien, Norge og USA. Hvis disse lande ikke køber vores varer, så bliver det vanskeligt, siger Brian Gardner Mogensen

Behov for kickstart og stimulering til øget forbrug og investeringer

Der er ikke tvivl om, at vi står i en af de alvorligste situationer i dansk økonomi, somvi har oplevet. Og der bliver med sikkerhed behov for en genopretningsplan med det formål at stimulere til øget forbrug og øget investeringer, hvis økonomien skal på omgangshøjde og de tabte arbejdspladser skal vindes tilbage, siger Brian Gardner Mogensen.

En kickstart kan bestå i skatte- og afgiftslettelser der giver forbrugerne flere penge til forbrug og igangsætning af offentlige investeringer i anlægs- og byggeprojekter.

Psykologien vil med stor sandsynlighed afstedkomme en forsigtighed med forbrug hos os som almindelige forbrugere og med investeringer hos de private/institutionelle investorer. Det er denne forventede forsigtighed, der skal stimuleres, siger Brian Gardner Mogensen

Vi kan kun håbe det bedste og frygte det værste

I Realise er vi meget følsomme, da vi jo arbejder med at skabe det professionelle og uvildige grundlag for investeringer. Ikke mindst i sektorerne by- og arealudvikling og turisme og oplevelsesøkonomi, hvor en stor del af udviklingen er drevet af private og institutionelle investeringer.

Nå vi forhåbentlig snart er på den anden side af COVID19 bliver investeringer helt afgørende for, at vi igen kan se et BNP i opadgående retning. Forudsætningen for investeringer, er at der ligger en god businesscase til grund.

Rentabiliteten er som altid helt afgørende for investeringslysten. Men i en tid hvor vi har været igennem COVID19 og Danmark har været lukket ned, vil der være store usikkerheder hos investorerne. Med andre ord må vi imødese en tid, hvor der – alt andet lige – vil blive arbejdet mere intenst med grundlaget for investeringer. Den sikkerhed som vi normalt ligger til grund vil med stor sandsynlighed blive stresstestet og udsat for flere risikoberegninger.

Vi ser ind i en fremtid, hvor vi kun kan håbe det bedste og frygte de værste slutter Brian Gardner Mogensen.