Er lokalplanen “rigtig”?

Er lokalplanen et udtryk for den udvikling kommunen godt kunne tænke i det pågældende område? Og/eller er lokalplanen udtryk for den udvikling, der kan realiseres og dermed et udtryk for hvad markedet vil efterspørge i det pågældende område? Er der tale om lokaleplaner til virkeligheden eller er der tale om lokalplaner til reolen? Adm. direktør og partner i Realise Brian Gardner Mogensen løfter lidt af sløret for hans erfaringer med lokalplaner.

Hvad er en lokalplan?

Kort fortalt har lokalplaner har til formål at styre den fremtidige udvikling i et område. F.eks. hvordan området må anvendes, valg af materialer og udseende, placering og omfang af bebyggelse, veje, friarealer.

Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri.

Byrådet er ligeledes forpligtiget til at lave en lokalplan når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når det ønskes at overføre arealer fra landzone til byzone.

Lokalplanen er samtidig et demokratisk element, der sikrer
at borgerne og byrådet har mulighed for, at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed.

Realise møder lokalplaner i arbejdet med konkrete udviklingsprojekter. Det kan f.eks. være udviklings barmarksområder til boligområder og/eller kombinerede boligområder med andele til kontorerhverv og detailhandel. Transformation af tidligere industrielle områder f.eks. erhvervshavne til nye bydele med boliger, kontorerhverv og detailhandel. Det kan være områder til hotelprojekter ligesom det kan være udlæg af nye områder til erhvervsudvikling.

Dilemma mellem politik og marked

Et velkendt dilemma som vi ofte støder på i vores arbejde med konkret projektudvikling og tiltrækning af investeringer til by- og arealudviklingsprojekter.

Nogen gange kan der være lighedstegn mellem svarene på de to spørgsmål. Når dette er tilfældet, er det udtryk for, at forarbejdet er gennemført tæt på optimalt og markedet er taget i regning. Dette sikrer et alt andet lige bedre udgangspunkt for realisering af den ønskede udvikling, siger adm. direktør og partner i Realise Brian Gardner Mogensen.

Omvendt støder vi også på lokalplaner hvor markedets efterspørgsel ikke er taget i regning. Lokalplaner med et indhold hvor politiske drømme om en bestemt udvikling er styrende og hvor efterspørgslen ikke er undersøgt.

Her opstår problemet, når vi er fremme ved målstregen og salget af byggeretter ikke lykkedes. Med andre ord når udviklere og investorer ikke viser interesse for projektet. Det er ærgerligt og fører som oftest til at tiden skal rulles tilbage og den manglende viden skal tilvejebringes så lokalplanen kan få det “rigtige indhold”, siger Brian Gardner Mogensen.

Set fra min stol er en lokalplan med det “rigtige indhold” lig med en lokalplan der kan realiseres. En lokalplan der ikke kan realiseres er omvendt lig med “spil af tid”, siger Brian Gardner Mogensen.

Er lokalplanen til virkeligheden eller er den til reolen?

Brian Gardner Mogensen fortsætter:

Karikeret og meget forenklet kan man spørge om lokalplanen er til reolen eller om lokalplanen er til virkeligheden? Jeg forudsætter, at alle lokalplaner er til virkeligheden og der er et politisk ønske om at lokalplanen skal kunne realiseres.

Det betyder, at det første spørgsmål der bør stilles i arbejdet med lokalplaner er. Hvad kan det pågældende område? Med andre ord vil der være efterspørgsel efter f.eks. 100 nye ejerboliger i en tæt-lav konstruktion eller vil der være efterspørgsel efter 100 nye lejeboliger i etagebyggeri? Vil der være efterspørgsel efter seniorboliger. Eller vil der være efterspørgsel efter at udvikle området til en kombination af kontorerhverv, detailhandel og boliger? Spørgsmål som er helt afgørende at kunne svare på, hvis en udvikling skal realiseres.

Absorberingen bliver dermed et vigtigt element i det arbejde der i sidste ende fører frem til en konkret lokalplan, der skal kunne realiseres. Spørgsmålet er. Hvad efterspørger markedet?

Dette gør sig også gældende de steder hvor man i kommunen overvejer at ændre i kommuneplanens rækkefølgeplan for hvilke områder der skal udvikles i hvilken rækkefølge. For markedet er naturligvis ikke en statisk størrelse men derimod en dynamisk størrelse slutter Brian Gardner Mogensen.