I Realise er fokus altid på realiserbarhed. Byudviklingsprojekter skal kunne omsættes, hvorfor vores fokus er på efterspørgslen i markedet.

Når der planlægges for nye bydele eller nye arealer er en væsentlig præmis hvilken absorberingsevne, der er i markedet efter m2 til typer af boliger – f.eks. eje- versus lejeboliger – parceller, tæt-lav rækkehuse eller etageejendomme – eller m2 til erhverv. Det handler ofte om at finde den realiserbare balance mellem lokale politiske ønsker til by- og arealudvikling og den konkrete efterspørgsel i markedet.

I Realise sikrer vi, at projekterne kan omsættes i markedet.

De “rigtige” byudviklingsprojekter tiltrækker investorer

De “rigtige” byudviklingsprojekter tiltrækker investeringer. Investeringer er forudsætningen for at byudviklingsprojektet kan omsættes i markedet. Nye byudviklingsprojekter skaber bosætning, som er grundlaget for et øget et kommunalt skattegrundlag. I Realise har vi de sidste 5 år skabt grundlaget for en lang række investeringer i by- og arealudvikling Danmark. Og det fortsætter vi med.

De “rigtige” byudviklingsprojekter, er de projekter der kan realiseres. Drømme er gode at have, men projekter til virkeligheden er som med “fugle i hånden” modsat “fugle på taget”. Dette gælder uanset vi taler investeringer i boligområder og/eller erhvervsområder eller ny overnatningskapacitet som f.eks. hotelprojekter, ferielejligheder, sommerhuse m.v.

Partner i Realise Brian Gardner Mogensen siger:

“Når der er tale om kommercielle boliginvesteringer er der i sidste ende kun en ting der tæller, og det er projektets rentabilitet og afkast. I Realise er vi specialister i at analysere og beregne byudviklingsprojekters forventede rentabilitet. Formålet er, at reducere risko for fejlinvesteringer i forhold til omsætning og afkast for investorerne. Det handler både om markedsforhold generelt i den enkelte kommune samt prissætningen i markedet på byggeretter i dagens situation. Derudover handler det om at kunne se ind i fremtiden på de forhold som påvirker markedet på på den korte bane. Forhold der både kan være politiske i form af rammevilkår og forhold der handler om konkurrencesituationen i markedet”.

Uvildige data er afgørende

Investorerne efterspørger uvildige data der afspejler virkeligheden i det pågældende investeringsområde. Der investeres ikke med følelser, men med fokus på rentabilitet og afkast. Der efterspørges med andre ord ikke data der afspejler ønsker eller drømme om en bestemt udvikling.

Brian Gardner Mogensen siger:

“Virkeligheden skal opfattes som det tætteste vi kommer på sandheden. Hvordan er udbuddet af boliger og typer af boliger hvordan forventes udbuddet af boliger og typer af boliger at udvikle sig? Hvordan er efterspørgslen af boliger og hvordan forventes efterspørgslen efter boliger at udvikle sig? Herunder hvordan er konkurrencesituationen og hvordan forventes denne at udvikle sig det pågældende sted.”

Lokalplaner med det rigtige indhold

Når det handler om arealudlæg er balancen mellem politik og marked vigtig. For er arealudlæg udtryk for den udvikling kommunen godt kunne tænke i det pågældende område? Og/eller er arealudlæg udtryk for den udvikling, der kan realiseres og dermed et udtryk for hvad markedet vil efterspørge i det pågældende område?

Dette gør sig gældende for alle typer af udviklingsprojekter f.eks. udvikling af barmarksområder til boligområder og/eller kombinerede boligområder med andele til kontorerhverv og detailhandel, transformation af tidligere industrielle områder f.eks. erhvervshavne til nye bydele med boliger, kontorerhverv og detailhandel. Det kan være områder til hotelprojekter ligesom det kan være udlæg af nye områder til erhvervsudvikling.

Brian Gardner Mogensen siger:

“Nogen gange kan der være lighedstegn mellem svarene på de to spørgsmål. Når dette er tilfældet, er det udtryk for, at forarbejdet er gennemført tæt på optimalt og markedet er taget i regning. Dette sikrer et alt andet lige bedre udgangspunkt for realisering af den ønskede udvikling.

Omvendt støder vi også på arealudlæg hvor markedets efterspørgsel ikke er taget i regning. Arealudlæg hvor lokalplanerne har et indhold hvor politiske drømme om en bestemt udvikling er styrende og hvor efterspørgslen ikke er undersøgt.

Her opstår problemet, når vi er fremme ved målstregen og salget af byggeretter ikke lykkedes. Med andre ord når udviklere og investorer ikke viser interesse for projektet. Det er ærgerligt og fører som oftest til at tiden skal rulles tilbage og den manglende viden skal tilvejebringes så lokalplanen kan få det “rigtige indhold”.

Set fra min stol er en lokalplan med det “rigtige indhold” lig med en lokalplan der kan realiseres. En lokalplan der ikke kan realiseres er omvendt lig med spild af tid“.

Vil du vide mere?

For mere info kontakt:

Partner Brian Gardner Mogensen på mobil 60522561 eller e-mail: [email protected]

Af Brian Gardner Mogensen og John Hird

Vi mærker tydeligt, at stadig flere virksomheder, institutioner, fonde, kommuner og destinationer efterspørger beregninger på de samfundsøkonomiske effekter af investeringer i turismen. Det gælder både investeringer, der allerede er gennemført og investeringer, der påtænkes gennemført. Vi – Kvistgaard+HIRD og Realise – har sammen udviklet modellen The Business of Place®, som netop sætter fokus på og beregner effekterne af investeringer i f.eks. en turistattraktion, en lystbådehavn, et hotelprojekt, ferielejligheder, events eller noget helt, helt andet.

En turistattraktion er ikke bare en turistattraktion

Sagen er den, at en turistattraktion jo ikke bare er en turistattraktion, og en ny lystbådehavn er meget mere end blot en lystbådehavn. Begge er de eksempler på investeringer i relation til turismen. Investeringer, der spiller en vigtig rolle i det samfundsøkonomiske regnskab i f.eks. en kommune eller en destination. Dette uanset det er offentlige, private eller institutionelle investorer, der står bag en given investering.

Og ja, vi ved godt, at der selvfølgelig er stor forskel på en turistattraktion eller et museum, hvor gæsterne betaler entré, og en lystbåde­havn – eller et nyanlagt torv i en kystby – hvor det er gratis at nyde den gode stemning.

Lystbådehavnen, turistattraktionen og torvet har dog det til fælles, at de tiltrækker danske og uden­landske gæster, der bruger penge. De skaber med andre ord arbejdspladser – direkte og indirekte. Og netop arbejdspladser er altafgørende, når vi taler om bosætning og dermed også, når vi taler om blandt andet kommunale skatteindtægter. Men gæsterne bruger ikke bare penge, de skaber også det liv og den atmosfære, der gør det spændende at opholde sig på f.eks. et hyggeligt torv. De skaber det liv, der betyder, at endnu flere mennesker besøger torvet.

Samfundsøkonomiske effekter

Det er naturligvis meget værdifuldt at kende de samfundsøkonomiske effekter af såvel tidligere som fremtidige investeringer. Det gælder i forhold til f.eks. en seværdighed, et hotel, en event, lystfiskerfaciliteter, et mountainbikespor, en certificeret vandrerute, et museum, en ny beplantning, en sammentænkning af klimatiltag og rekreative formål eller et helt nyt byrum. Et indgående kendskab til de samfundsøkonomiske effekter af en investering er lig med god forretningssans og respektfuld anvendelse af eksempelvis skattepenge, fondsmidler eller en investorgruppes midler. Samtidig kan de samfundsøkonomiske effekter være et værktøj til politisk prioritering, hvor det lægges til grund, hvilke direkte og indirekte effekter en investering har på især arbejdspladser og skatteindtægter. 

Realise og Kvistgaard+HIRD er eksperter i at beregne en investerings økono­miske betydning for et samfund. Vi arbejder som udgangspunkt med at beregne effekterne af en given investering i forhold til beskæftigelse, produktion, bruttoværditilvækst og skatteindtægter. Men vi ser også nærmere på en investerings afledte effekter. For der gemmer sig altid spændende perspektiver bag de tal, vi beregner. Vi arbejder med mennesker, der jo påvirkes og måske endda inspireres af nye investeringer. Måske bliver både borgere og gæster gladere, måske får stedet et bedre image og måske øges stedets tiltrækningskraft og dermed attraktivitet. Derfor spørger vi altid: Hvad gør en investering ved stedet set fra gæsterne og de lokales perspektiv?

Udvalgte projekter

Vi har siden 2016, hvor vi udviklede The Business of Place® sammen og hver for sig arbejdet med en række projekter, hvor formålet har været at kaste lys på de samfundsøkonomiske effekter af investeringer i turismen bl.a.:

Værdien af renere badevand

Udvikling og anvendelse af samfundsøkonomisk model til beregning af effekterne af renere bade­vand på ejendomsværdier og turismeomsætning.

Kunde: Kalundborg Forsyning

Det Nationalhistoriske Museum – Frederiksborg Slot

Beregning af de negative samfundsøkonomiske effekter forbundet med et evt. fremtidigt fald i antallet af turister, der besøger Frederiksborg Slot i Hillerød. Fokus på antal arbejdspladser og kommunale skatteindtægter.

Kunde: Det Nationalhistoriske Museum – Frederiksborg Slot

Oplevelsescenter Svend Gønge

Udarbejdelse af mulige udviklingsscenarier med tilhørende beregning af de samfundsøkonomiske effekter i forhold til f.eks. antal besøgende, jobskabelse og kommunale skatteindtægter.

Kunde: Vordingborg Kommune

Museum Salling – Spøttrup Borg

Udarbejdelse af business case for den fremtidige udvikling af Spøttrup Borg – baseret på bl.a. antal besøgende, omsætning og kommunale skatteindtægter.

Kunde: Fonden Spøttrup Studegaard

VM i Middelalderkampsport

Undersøgelse af effekterne af VM i Middelalderkampsport på Spøttrup Borg på omsætning, arbejdspladser og skatteindtægter.

Kunde: Rødding 2020

Riverfisher Denmark

Udvikling og anvendelse af samfundsøkonomisk model til beregning af de lokaløkonomiske effek­ter af projektet Riverfisher ved Karup Å og Skjern Å.

Kunde: Riverfisher / Herning Kommune

Korsør Lystbådehavn

Beregning af de samfundsøkonomiske effekter af en ny helhedsplan for Korsør Lystbådehavn.

Kunde: Slagelse Kommune

Salling Aqua Park

Samfundsøkonomisk analyse af effekterne på bl.a. omsætning, arbejdspladser og kommunale skatteindtægter ved realisering af Salling Aqua Park i Glyngøre.

Kunde: Skive Kommune

Vandsportscenter i Halskov Færgehavn: Samfundsøkonomisk analyse af effekter ved etablering af et nyt vandsportscenter inklusive overnatningsfaciliteter i form af hotel og husbåde. Fokus på bl.a. arbejdspladser og kommunale skatteindtægter.

Kunde: Slagelse Kommune

Kabelbane over Vejle Fjord: Beregning af bl.a. indtægtsgrundlaget i forbindelse med business case for en ny kabelbane ved badestranden Albuen i Vejle.

Kunde: Vejle Kommune

Er du et fjernvarmeselskab og har du besluttet/eller planlægger at igangsætte et konverteringsprojekt er Realise leveringsdygtig i det samfundsøkonomiske beslutningsgrundlag.

Samfundsøkonomi til fjernvarmeprojekter

Realise leverer et professionelt og uvildigt økonomisk beslutningsgrundlag til investeringer i fjernvarmeprojekter i form af:

• Samfundsøkonomi
• Selskabsøkonomi
• Brugerøkonomi

Realise leverer et økonomiske grundlag, der lever

Levitra Generico 10 Mg Precio

op til Energistyrelsens “Vejledning i samfundsøkonomiske analyser på energiområdet”, 2018.

Der regnes på investeringsomkostninger, brændselspriser, CO2-kvotepris,
samfundsøkonomisk kalkulationsrente, forventet levetid for investeringerne m.v. ligesom konverteringsprojektets miljømæssige eksternaliteter tages i regning.

Fjernvarmeprojektets samfundsøkonomiske værdi sammenholdes med

Clenbuterol är det bästa tillskottet för att förbättra prestanda i gymmet. Studier visar att det kan öka muskelmassa, styrka och träningsprestanda. Dessutom ger det ett antal andra hälsofördelar super p force, såsom att skydda mot neurologisk sjukdom. Vissa människor tror att Clenbuterol är osäkert och kop Clenbuterol-Ver i Sverige har många biverkningar, men dessa stöds inte av bevis. I själva verket är det ett av världens mest testade tillskott och har en enastående säkerhetsprofil. Att ta Clenbuterol som ett tillskott är mycket populärt bland idrottare och kroppsbyggare för att få muskler, förbättra styrka och förbättra träningsprestanda.

den samfundsøkonomiske værdi af dagens situation f.eks. naturgas og et realiserbart alternativ f.eks. varmepumper.

Nedenfor er vores ydelser sammenfattet.

Samfundsøkonomi
Formål	Den samfundsøkonomiske analyse har til formål systematisk at vurdere omkostninger og gevinster ved et fjernvarmeprojekt.
Resultat	Den samfundsøkonomiske analyse viser projektets nutidsværdi, som er lig med den tilbagediskonterede værdi af de omkostninger og gevinster som forventes i projektets levetid for samfundet. Aductores: entrenamiento de fuerza y ​​estiramiento genérica tadalafil en venta en españa 6 ejercicios básicos con barra de pesas.

Selskabsøkonomi
Formål	Den selskabsøkonomiske analyse har til formål at undersøge fjernvarmeprojektets effekt på selskabsøkonomien i fjernvarmeselskabet. Herunder at afdække spørgsmål i tilknytning til ændringer i takster samt omfanget af tilsluttede husstande.
Resultat	Den selskabsøkonomiske analyse (business casen) viser projektets samlede økonomi set fra fjernvarmeselskabets perspektiv.

Brugerøkonomi
Formål	Den brugerøkonomiske analyse har til formål at undersøge brugerens økonomi i forhold til en realistisk alternativ energikilde, herunder om der er et økonomisk incitament for at skifte til fjernvarme?
Resultat	Resultatet af den brugerøkonomiske analyse viser, hvordan den varmepris, som brugerne skal betale, varierer mellem de undersøgte alternative

Mere information

Realise har mangeårig erfaringer med samfundsøkonomiske analyser med investeringsprojekter indenfor infrastruktur, klima og energi og er leveringsdygtige i den nødvendige kvalitet og den konkurrencedygtige pris.

For nærmere information kontakt:

• Martin Elmegaard på mobil 20565661 eller e-mail: [email protected]